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大连女子“互换”购买小产权房 法院判决|半裸江山19楼

作者:广州双城热恋创意文化传播有限公司 来源:www.999loveyou.com 发布时间:2015-08-10 10:28:31
大连女子“互换”购买小产权房 法院判决无效

女子以互换方式购买“小产权房”,由于对方未按期偿还自己房屋的银行贷款,使其被列入黑名单,无奈起诉至法院,请求确认双方签订的房屋买卖合同无效。法院审理后认为,城里人买“小产权房”不合法,一审判决双方的房屋买卖合同无效。

■名词解释

所谓小产权房,是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发。 “小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。

缘起

中断还房贷 接到律师函

王女士拥有西岗区户口,2008年6月,她与卢姓男子签订《房屋买卖合同》。双方约定,王女士用泉水的一套78.97平方米的国有产权房屋作价,购买卢某位于甘井子区营城子道东小磨子村的一套94平方米的地方产权房,卢某需承担王女士泉水房屋贷款26万元的还款义务。合同签订之后,卢某需配合王女士将营城子房屋过户到王女士名下,如卢某按照约定偿还泉水房屋贷款,两年半后,王女士配合卢某办理房屋的过户手续。

合同签订后,王女士将购房定金19000元按照卢某的要求交给了村委会,村委会给王女士颁发了“小产权房”的房照。

2009年7月8日,王女士突然接到了银行发来的《律师函》,上面写道:“由于您没有按照《贷款合同》的约定履行还款义务,已构成违约。请您在接函后3日内,尽快清偿所欠银行的贷款本息,否则,我行将对您采取相应的法律措施,并且您的不良信用记录也将严重影响您以后在所有银行的融资活动。 ”

王女士这才知道,卢某在偿还了泉水房屋6.35万元贷款后,就再也没还过贷款,导致自己被列入黑名单。无奈,王女士只得自己偿还泉水房屋剩余的近20万元的贷款。

支招

不应请求解除合同 而应确认合同无效

2013年初,王女士向法院提起诉讼,以卢某未按合同约定偿还26万元贷款为由,请求解除双方《房屋买卖合同》。法院在2013年3月开庭审理此案,但直到2014年8月,长达1年5个月的时间都没有做出判决。


心急火燎的王女士找到辽宁圣邦律师事务所的张荣君律师,咨询这起案件的相关事宜。张律师当即指出,王女士应当请求法院确认双方的房屋买卖合同无效,而不是解除合同。张律师解释,表面上看,合同解除与合同无效有相同之处,都是使合同不具有效力,对当事人没有拘束力。但合同解除的前提是双方签订的是有效合同,而合同无效的前提是双方一开始签订的合同由于违反国家法律或者行政法规的强制性规定,自始就不具备法律效力。“小产权房”的买卖应当属于无效合同,所以王女士的诉讼请求错误,导致法院无法判决。

王女士听完张律师的分析后,果断撤回了解除合同的起诉。重新委托张荣君律师,向法院请求确认双方签订的买卖合同无效。

判决

认定合同无效 互相返还房产

庭审中,张律师指出,案涉房屋坐落的土地性质为农村集体土地,且未经县级以上人民政府对案涉房屋所在小区办理相关征地、出让、规划及补交土地出让金等完善商品房出售的合法化手续,该房屋由村委会颁发房屋所有权证,故案涉房屋即为“小产权房”。根据国务院发布国办发[2007]71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定,农村

住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。故双方签订的《房屋买卖合同》应为无效。

针对村委会颁发的房照,张荣君律师认为,房产证只能由国家统一的房地产主管机关发放,村委会不具有发证的权力。

法庭采纳了张荣君律师的辩论意见。法院认为,本案中王女士是城市户籍人员,并非案涉房屋所在地集体经济组织成员,且买卖标的物案涉“小产权房”不合法,因此双方的房屋买卖合同无效,双方理应各自返还对方的房屋。至于被告卢某代原告偿还的部分银行贷款,被告可另案诉讼。被告经本院合法传唤未到庭,视为在本次诉讼中放弃抗辩权。

日前,法院作出一审判决,确认王女士与卢某签订的《房屋买卖合同》无效。被告卢某将位于甘井子区泉水的房屋返还原告王女士,王女士将位于甘井子区营城子街道东小磨子村的小产权房屋返还被告卢某。

提醒

“小产权房”永远不会“转正”

针对此案,张荣君律师强调说,按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律的认可与保护,即不能办土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此,“小产权房”不能向非本集体成员的第三人转让或出售,只能在集体成员内部转让、置换。

从法律上来说,城镇居民购买的“小产权房”永远不会被“转正”。


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